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Hai trovato la casa che ti piace, il prezzo che chiede il venditore ti sta bene è quindi arrivato il momento di firmare una proposta di acquisto, ovvero il contratto con cui vi accordate per la vendita della casa.

Ho riportato in maniera schematica una lista delle cose importanti da controllare e, se non è possibile farlo prima, gli aspetti a cui eventualmente subordinare l’efficacia della proposta di acquisto.

 Elenco dei controlli da effettuare

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Planimetria catastale:

verificare che la planimetria catastale della casa corrisponda allo stato di fatto, che non ci siano differenze fra quello che si vede e quello che è stato presentato agli enti preposti. Questo è un controllo molto importante perché in caso di differenze fra la planimetria dello stato di fatto della casa possono sorgere problemi successivi.

Attenzione perché il notaio non controlla necessariamente direttamente questo aspetto non potendo fare un sopralluogo nell’immobile e quindi fá dichiarare al venditore e all’ acquirente che la planimetria è uguale alla casa. Cerca quindi di occupartene in maniera diretta.

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Visura catastale

Per evitare problemi successivi, bisogna verificare che il nome del proprietario o dei proprietari nel caso di più proprietari che trovi sulla visura catastale sia uguale a quelli che trovi sul contratto con cui il proprietario di casa ha comprato.

È obbligatorio per legge che i passaggi di proprietà siano registrati sia in conservatoria dei registri immobiliari che in catasto quindi i nominativi devono essere uguali.

Il notaio controlla ed è responsabile di questo documento, ma il controllo viene effettuato al momento del contratto definitivo; se trova problemi l’atto non si può stipulare quindi è molto meglio prevenire.

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Conformità urbanistica

il catasto Italiano è stato creato solo per scopi fiscali e non è probatorio cioè non garantisce che quello che trovi nella planimetria catastale sia uguale a quello che è stato autorizzato dal Comune.

È importantissimo incaricare un geometra che vada in comune ad esaminare i documenti e faccia un sopralluogo per verificare che non ci siano problemi.

Personalmente faccio redarre a mie spese questa relazione da un tecnico di mia fiducia appena acquisito un’immobile in vendita per poter partire tranquillamente con la vendita evitando spiacevoli sorprese successive.

 La relazione che il professionista redige, conterrà tutti gli elementi utili a verificare che sia tutto in regola.

Attenzione perché il notaio non controlla direttamente questo documento non potendo far un sopralluogo nell’immobile ma fa dichiarare al venditore e all’acquirente che in casa non sono state eseguite opere che necessitavano di autorizzazione.

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Atto di provenienza

E’ il documento con cui il venditore è diventato proprietario della casa, i più comuni atti di provenienza sono atto di compravendita, successione o testamento e in qualche caso donazione.

L’atto di provenienza e l’unico documento che prova la proprietà della casa, i nomi che risultano su questo documento sono quelli che di fatto possono vendere la casa.

Attenzione al fatto che, se la casa è intestata a più persone per esempio in caso di eredità il contratto deve essere firmato da tutti i proprietari. 

Un caso particolare rappresentato invece dalla donazione su cui c’è da fare una minuziosa attenzione perché è un atto revocabile. Esistono però ormai sul mercato alcune polizze di assicurazione che ci possono tutelare in questi casi. Bisogna conoscere però come e  quando stipularle.

Attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per legge ed è un attestato che misura il consumo energetico della casa per il suo riscaldamento e rinfrescamento

Dichiarazione di conformità degli impianti non è obbligatorio che ci sia,  pensiamo ad esempio ad una casa da ristrutturare gli impianti non saranno certo conformi importante però è utile verificare comunque lo stato degli impianti per tenerne conto in fase di trattativa per poter decidere l’eventuale prezzo da offrire.

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Visura ipotecaria

E’ un documento rilasciato dalla Conservatoria dei registri immobiliari in cui troverai la situazione reale della casa, soprattutto puoi scoprire se ci sono ipoteche o altri vincoli

E’ un controllo che effettua il notaio prima di stipulare l’atto definitivo di vendita ma é molto importante farla fare anche prima del compromesso,

Personalmente  io all”interno delle mie Agenzie faccio eseguire  questo controllo attraverso un Relazione Notarile appena acquisisco  un’immobile in vendita.

Prima di partire con gli appuntamenti in modo da capire se possono sorgere problemi derivanti da ipoteche o pregiudizi non conosciuti,  magari neppure dal venditore ad esempio Agenzia delle Entrate, condominio o altri possibili creditori.

La data da ispezionare al momento dell’atto deve essere almeno di 20 anni.

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Regolamento di condominio

Premesso che è bene sapere cosa poter fare o non fare in casa una volta che ne sarai proprietario meglio se possibile averne una copia prima dell’atto.

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Spese di condominio

Anche in questo caso è bene sapere se il venditore é in regola con il pagamento delle spese condominiali e se sono state decise o sono in corso di decisione spese particolari,  anche in questo caso se ne potrà tenere conto in fase di trattativa, le spese di condominio devono essere dichiarate in forma scritta dall’amministratore.

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