Breve Guida a come non perdere SOLDI con una valutazione dell’immobile approssimativa

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Per chi si chiede: “Ma quanto vale casa mia?”

La prima mossa è capire qual è la differenza nelle metodologie di valutazione di un bene immobile.

Ecco, vediamo come funziona di solito.

Purtroppo, nell’80% dei casi il tipico agente immobiliare affronta la valutazione in questo modo:

1) Entra in casa

2) fa un giro più o meno veloce dell’immobile (a volte anche con le mani in tasca 😄)

3) e poi se ne esce con un “più o meno potremmo essere nell’ordine dei….”

Questo “più o meno potremmo essere nell’ordine dei…” ovviamente è un errore MADORNALE, perché la regola #1 per poter vendere una casa è PREZZARE la casa in maniera corretta.

E ciò significa che la casa non va né DEprezzata, né SOVRApprezzata.

Però, in un mercato particolare come quello attuale…

Quello in cui siamo adesso è senza dubbio un mercato difficile, ricco di prodotto in vendit, ed è per questo che prezzare la casa in maniera corretta è diventato un fattore ESSENZIALE ai fini della vendita.

 

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Valutazione dell’immobile: un metodo più veloce e PROFESSIONALE

Di fatto, il metodo che utilizzo per valutare un bene è completamente diverso.

Tutto inizia sempre con un doppio appuntamento:

Mi reco una prima volta a casa del cliente e faccio una valutazione de:

  • le condizioni del bene,
  • l’esposizione,
  • la metratura,
  • le condizioni delle parti comuni,
  • le eventuali pertinenze o accessori,
  • le eventuali spese condominiali in delibera (o quelle che potrebbero sopraggiungere nel breve periodo)

Dopodiché eseguo un rilievo planimetrico, misurando la dimensione di ogni singolo vano dell’appartamento con l’ausilio del
metro elettronico.

Questo per verificare successivamente la congruità del dato con quello presente sulla visura catastale – in modo da avere un parametro di riferimento certo riguardo alla valutazione.

Poi recupero la visura catastale per verificare poi le eventuali discrepanze in termini di misure, e intervisto il cliente raccogliendo – se necessari – ancora un po’ di dati.

Infine torno in ufficio, mi prendo normalmente 1-2 giorni di tempo per preparare ed elaborare una valutazione – mettendo insieme tutta una serie di dati oggettivi con cui confrontare il bene.

Il calcolo del valore dell’immobile? E’ abbastanza semplice (se sai dove andare a cercare i dati)

Per valutare correttamente un bene l’estimo ci dice che che “per valutare un bene bisogna confrontatre il bene oggetto della stima con altri beni analoghi che siano stati venduti”.

Quelli attualmente in vendita si possono utilizzare come dato, ma vanno collocati all’interno della stima in maniera diversa.Si tratta di un dato che poi deve essere aggiustato, perché se sono beni non venduti il prezzo potrebbe non essere corretto, soprattutto se sono in vendita da molto tempo.

 

Come ci si procura dati corretti e affidabili?

Qui inizia il bello…

Bisogna capire dove andarli a prendere…

Però bisogna capire dove andarli a prendere…

Ad esempio:

Ma due rondini non fanno primavera……….. quindi non bastano.

Insieme alla mia squadra utilizzo altri 5 parametri per ottenere quello che è il più probabile valore di mercato.

Procedo poi a incrociare questi parametri, fra:

  • Immobili venduti negli ultimi 6 mesi (e non negli ultimi 6 anni) da me o non direttamente da me, o in generale venduti – perché esiste una banca dati che ci permette di ottenere ufficialmente e in maniera trasparente questo tipo di informazioni per ogni singolo palazzo.
  • Immobili attualmente in vendita 
  • andamento del mercato immobiliare coi dati ISTAT
  • andamento dati BANCA D’ITALIA relativi alla concessione dei mutui. (non indicano quanto vale una casa, ma indicano qual è l’andamento il sentiment del mercato immobiliare in ogni singola zona)

In aggiunta utilizzo 3 software con algoritmi piuttosto complessi che mi danno una mano.

Ma tutto questo non basta…

Fosse così semplice potrei demandare questo lavoro ad un computer.

Ma non è cosi.

A questo punto occorre l’intervento umano per poter stabilire

per ogni singolo immobile

per ogni singola zona

per ogni singolo palazzo

quali sono i fattori premianti o i fattori che potrebbero ridurre il valore del bene.

E qui solo un’occhio piuttosto esperto può cogliere ed elaborare l’insieme di questi dati.

E poi, come funziona?

Nel momento in cui ho preparato una valutazione del bene, ho stampato dei dati che poi consegnerò al proprietario, mi rivedo con lui una seconda volta.

Fare un incontro in ufficio mi permette quindi di far vedere al proprietario tutti quelli che sono gli strumenti che ho utilizzato e fare in modo che lui stesso si renda conto dell’oggettività di questi dati.


In più, fornisco anche qualche suggerimento per andare a casa e fare “la prova del nove” e vedere se poi quello che io gli ho detto corrisponde al vero oppure no.

A questo punto, consegno oltre alla valutazione del bene anche il piano di marketing – che è di volta in volta tagliato su misura.

Perché un piano di marketing sartoriale?

Perché tutto dipende dal singolo immobile..

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Vendere una Villa a Portofino non è proprio la stessa cosa che vendere un bilocale a Marassi o…

Se devo vendere una villa a Portofino occorrerà un detrminato piano di marketing.

Mentre se devo vendere un appartamento di 60 metri quadrati in una zona qualunque di Genova (e con un costo ovviamente più basso) il piano di marketing sarà ovviamente diverso, perché diverso è il target da dover intercettare.

Quindi tieni presente che per promuovere il tuo immobile seguo sempre i 21 punti del piano di Marketing Attivo, che però modifico e calibro in relazione alla tipologia di immobile che devo andare a vendere, oltre che alla tipologia di cliente che devo attirare.

Ok Giovanni, bravissimo, ma… io come faccio a sapere QUANTO VALE CASA MIA?

Bene, la valutazione del TUO immobile può avvenire in 2 modi:

  1. in maniera cosiddetta “spannometrica” , cioè “più o meno”.

Vale a dire, MALE.

Il fatto è che qui si corre il rischio di prendere poi delle TRANVATE pazzesche.

Perché se io non prezzo il bene maniera corretta NON SOLO non vendo il bene – e questo per qualcuno che non ha fretta potrebbe anche andare bene, perché dice “aspetto..” – ma quel non vendere il bene significa che passa il tempo…

…e il tempo che passa purtroppo lavora a svantaggio di chi deve vendere, perché i prezzi NON sono in aumento..

👇 SONO IN CALO CONTINUO 👇

 

Ecco cosa cosa succede se non prezzo il bene in maniera corretta

Quindi immagina.. hai perso tempo.

A questo punto incorri nel rischio di vendere dopo un anno e ad un prezzo MINORE (ammesso che poi riesci a vendere).

Una cosa è chiara: quando viene messo un immobile in vendita, i clienti molto motivati arrivano subito.

Se invece sbaglio il prezzo al ribasso, corro un altro rischio: venderlo a meno di quello che avrei dovuto.

 

2. Come valutare in maniera corretta, dando tutte le informazioni al proprietario

Con la mia squadra ho piacere di fare sempre in modo che i proprietari si rendano conto in prima persona – in maniera oggettiva – degli strumenti che ho utilizzato.

La mia abitudine è condividere questi strumenti con loro.

L’approccio “è arrivato il guru che ti dice che la casa vale questo” NON FUNZIONA

Tu proprietario devi essere al corrente e chiedere: “Sulla base di che cosa hai determinato questo prezzo?”

Credo fortemente infatti che la nostra società abbia bisogno di persone più informate, che prendono coscienza e capiscono queste dinamiche.

Poi uno ha tutta la libertà di non accettare la valutazione, perché magari pensa che la sua casa vale il triplo e deve arrivare all’armatore.

Ma questo purtroppo nel 99% dei casi non si concretizza, così si perde altro tempo prezioso.

E soprattutto si perdono SOLDI.

Quindi se vuoi sapere quanto vale casa tua, la risposta puoi trovarla solo così:

A. Rivolgiti a un vero professionista e fai le domande giuste su quali fonti e quale procedimento ha usato per determinare il prezzo

B. Se hai casa a Genova o in provincia, lascia che ti mostri senza impegno il mio sistema:

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