Comprare casa prima di vendere la propria: conviene davvero?

Molti si chiedono se è meglio comprare casa prima di vendere la propria, oppure se conviene prima vendere quella attuale e poi acquistare la nuova.

Sembra il famoso dilemma senza soluzione: “E’ nato prima l’uovo o la gallina?

Il dilemma sorge quando per poter acquistare la nuova casa, devi vendere la tua e avere di conseguenza la liquidità necessaria.

Ma tranquillo, non sei il solo.

 
Molte persone si trovano in questa situazione…specialmente chi è in cerca di una casa un po’ più grande e magari non un semplice appartamentino.

Rimanendo in tema di animali, questa situazione assomiglia al paradosso dell’Asino di Buridano che, posto tra due cumuli di fieno perfettamente uguali e alla stessa distanza, non sa scegliere quale iniziare a mangiare prima, morendo di fame nell’incertezza.

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Come insegna questo apologo, rimanere bloccati per l’incapacità di prendere una decisione, non è mai la soluzione migliore e lo stesso vale anche in questo caso.

Ci sono molte cose da considerare quando vuoi acquistare una nuova casa e vendere la tua casa attuale.

Sicuramente avere una buona strategia in piedi paga.

Per cui esaminiamo insieme i pro e i contro di ciascuna possibilità, specificando che stiamo parlando del caso in cui, per poter acquistare la nuova casa, devi vendere la tua e avere di conseguenza la liquidità necessaria.

 

Se non hai problemi di liquidità, non ci sono motivi per considerare la prima ipotesi e quindi puoi prima acquistare e dopo vendere senza problemi.

 

Ipotesi 1: Vendi Casa tua prima di acquistare quella nuova

 

NO In questo caso rischi di aver venduto il tuo immobile di residenza, prima di aver trovato una nuova abitazione ed essere quindi costretto a una soluzione temporanea, per esempio prendendo in affitto per qualche mese un’altra casa, mettendo in un deposito i tuoi mobili e dovendo quindi sostenere due traslochi, tante spese e soprattutto disagi in più.

 

I PRO sono che:

PLUS Vendendo casa tua prima, avrai la liquidità necessaria per acquistare quella nuova

 

PLUS Hai la possibilità di aprire un nuovo mutuo.

 

Ipotesi 2: Compri la tua nuova Casa prima di aver venduto quella attuale

 

Al contrario, se acquisti prima di aver venduto:

PLUS Il vantaggio è che non rischi di dover liberare casa tua prima del tempo.

 

Ma hai questi CONTRO:

NO Potresti non avere la liquidità necessaria per portare a termine l’impegno che ti sei preso con tutte le conseguenze legali del caso. Ad esempio la perdita della caparra e una possibile richiesta di danni da parte del proprietario con cui non hai rispettato le scadenze e gli impegni presi.

 

NO Inoltre non avresti la possibilità di attivare un mutuo, non avendo ancora chiuso quello in corso

 

NOCiliegina sulla torta”: anche se avessi tutta la liquidità necessaria per saldare l’immobile, effettuare gli eventuali lavori di ristrutturazione e far fronte alle spese per l’acquisto non hai via d’uscita.

Con la nuova normativa potresti sì intestartelo come prima casa, e avere un anno di tempo per vendere la tua vecchia casa, MA…

PROBLEMA…non avresti né la certezza di vendere, nè sarai certo della cifra che realizzerai.

E nè tantomeno potrai sapere quale sarà l’andamento del mercato immobiliare.

A questo punto – passato un anno – la scure fiscale dello Stato si abbatterebbe su di te senza pietà!

Ti farà pagare tutte le imposte che non hai pagato in precedenza, come seconda casa.

E metti in conto anche tutte le relative more e interessi

…insomma UN DISASTRO!

 

A te fare i conti!

***

In entrambi i casi, a proposito di modi di dire, rischi di rimanere “con il cerino acceso in mano!”.

 

A me è capitato spesso, in oltre vent’anni di esperienza professionale, di affrontare questo problema per conto dei miei clienti e nel tempo sono riuscito a mettere a punto una soluzione molto valida che consente di “salvare capra e cavoli”… [e così abbiamo fatto il poker di detti popolari… 😉 ]

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Il procedimento da seguire per cambiare casa, evitare tutti i rischi e dormire sogni tranquilli

Se ti sei messo alla ricerca di un immobile (ma non hai ancora venduto il tuo) potresti trovarti in una situazione piuttosto spiacevole.

Perché?

Te lo spiego subito..

Dovresti impegnarti e fare una proposta (versando, come si fa di solito, 2.000€), e fare dopo qualche tempo un compromesso (versando, come si fa di solito, altri 20.000€… a cui ci sono da aggiungere anche le spese per l’agenzia.)

Quindi ti ritrovi con aver tirato fuori dei soldi MA non sei certo di poter vendere la tua casa.

Soprattutto non sei certo di 2 fattori cruciali:

  1. I TEMPI in cui la tua casa potrà essere venduta
  2. La CIFRA alla quale l’immobile potrà essere venduto
E’ qui che le cose si fanno complicate:
dal momento che si fissa il compromesso si decide anche quale sarà la data dell’atto.

Dunque è fondamentale già al momento della proposta dettagliare i TEMPI in cui fare l’atto.

Tieni presente infatti che se in questo arco temporale il tuo immobile di proprietà non viene venduto non è che puoi andare dalla persona da cui hai comprato e dirle “Pazienza, ho scherzato, ridammi un attimo indietro i soldi” e all’agenzia “no guarda, ridammi indietro i soldi della mediazione e amici come prima…”

Purtroppo no funziona così..

Funziona che… perdi TUTTO quello che hai versato.

(Ammesso e non concesso che poi la persona che ha ricevuto il denaro, oltre a trattenerselo non possa farti anche causa con la motivazione che nel frattempo si era impegnato nell’acquisto di un altro immobile e quindi ha avuto dei danni aggiuntivi… Uno caso drammatico che capita spesso)

Capisci quindi che anche nella MIGLIORE delle ipotesi, se nessuno ti fa causa, perdi comunque tutto quello che hai versato.

Quindi la soluzione del “mi impegno a comprare un immobile SENZA prima aver venduto il mio” è alla portata solo di chi ha capitali di riserva tali da poter fare come vuole (comprando casa senza bisogno di vendere l’attuale).

Ma nella maggior parte dei casi l’acquisto della casa è vincolato alla vendita di un altro immobile, e allora bisogna essere MOLTO più prudenti.

E a questo punto va bene andare a vedere l’immobile, va bene farsi un’idea per capire come funziona il mercato, ma dal momento che faccio sul serio e ho preso la decisione di cambiare casa e voglio fare questo passo…

…devo agire con molta cautela per evitare di trasformare la compravendita di una casa da una cosa piacevole (quale deve essere) in un calvario, in una tortura e in una serie di pensieri angoscianti.

Ora… come faccio per fare questo?

Intanto devo aver preso la prima decisione: “Sì, ho deciso di cambiare casa”.

A questo punto devo capire Quanto vale casa mia?

Perché io posso pure pensare che valga una certa cifra, ma se mi sono impegnato a comprare una casa per una determinata somma, poi non è che se la cifra che realizzo non è quella che pensavo allora cambio idea.

Oramai i giochi sono fatti, quindi:

  1. Capire qual è l’esatto valore di casa mia?
  2. Mi metto a cercare un acquirente

Questo acquirente però deve soddisfare almeno 3 condizioni:

  1. Deve piacergli la casa
  2. Deve offrire una cifra che va bene a lui ma che va bene anche a me
  3. Dovrà darmi dal compromesso all’atto un periodo sufficientemente lungo da permettermi con tutta tranquillità di vendere l’immobile.

Questo periodo ideale deve essere di 10-12 mesi (non perché ci vogliano tutti questi mesi necessariamente, ma perché devo avere la possibilità di farlo con calma).

A questo punto, nel momento in cui:

  • ho trovato un acquirente per casa mia
  • mi ha fatto una proposta e mi ha versato 2.000€
  • mi ha fatto un compromesso e ha versato 20.000€

 

Qui avrò 3 certezze:

  1. So di aver venduto
  2. So ESATTAMENTE la cifra alla quale ho venduto
  3. So anche i TEMPI che ho a disposizione per trovare la nuova casa

 

 

Sì, ma se poi in 10-12 mesi la casa non la trovo?

Mi verrebbe da dire che NON la stai cercando.

Sappiamo tutti che l mercato è oberato di immobili.

Pensa che nel Comune di Genova – solo nel mese di Agosto del 2017 – risultavano in vendita circa 9500 case.

(E non c’è uno zero in più. Hai letto bene: sono esattamente novemilacinquecento!!!!)

Ovvio che non tutte saranno nella zona che vuoi, non tutte avranno le caratteristiche che desideri, ma parliamo di migliaia di immobili.

Quindi non ci sono scuse: la casa si trova.

Se avrai seguito il mio procedimento non avrai rischi.

Perché prendi i denari che ti hanno dato e li utilizzi per la nuova casa.

Quindi puoi dire al venditore della casa a cui sei interessato: “Ti faccio una proposta, ti faccio un compromesso, metto in gioco questi stessi soldi” e ti prendi il tempo per fare l’atto.

Se poi l’acquirente di casa mia è disposto ad anticipare posso dire al venditore della casa che ho cercato “Guarda, non mi ci vogliono 10 mesi per fare l’atto, ho chiamato l’acquirente di casa mia… facciamo tutto prima, in 6 mesi si risolve la questione”.

Ecco: questo è il processo per poter dormire in maniera serena una volta che hai deciso di cambiare la casa.

ATTENZIONE: Tutte le altre soluzioni non sono adatte, se non agli amanti del rischio.

Le soluzioni azzardate sono per quelli che dicono “ah, si, vabbè, ma poi in qualche modo una pezza ce la metto”.

Quindi per le persone come il sottoscritto e la maggior parte delle persone normali (te incluso, suppongo) che non amano particolarmente il rischio, questo procedimento che ti ho mostrato in dettaglio è la soluzione migliore.

Conclusioni

Nel momento in cui ho deciso di fare il passaggio “compro-vendo, vendo-compro” devo capire qual è il 1° passo da fare.

Perché se sbaglio passo… posso finire nel fosso.

Cioè, se io sono legato per l’acquisto di una casa alla vendita è fondamentale preoccuparmi prima di vendere.

Per gestire questa operazione complessa con calma NON bisogna prima comprare e poi vendere.

Siamo in un mercato PIENO ZEPPO di immobili in vendita, quindi se non voglio restare col cerino in mano mi conviene affidarmi a un professionista in grado di vendere velocemente la mia casa.

Qualcuno in grado di trovarmi prima un potenziale acquirente, poi farmi concedere i tempi giusti per cercare la casa, e poi affrontare il passaggio in tutta serenità.

Altrimenti diventa tutto un gran mal di testa!

Buona Vendita!

Giovanni Zafettieri

***

P.S.

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